Quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân và tổ chức nước ngoài đã có trong Luật Nhà ở 2014 số 65/2014/QH13 và các văn bản dưới luật liên quan. Tuy nhiên, trong nội dung bài viết này mình sẽ đề cập theo các nội dung mới trong dự thảo Luật nhà ở mới dự kiến thông qua 2024.
1. Khu vực mà tổ chức cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Điều 20. Quy định khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở, trừ dự án nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.
- Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở.
Như vậy, quy định nằm nhằm đảm bảo tổ chức và cá nhân nước ngoài có quyền được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam nhưng không nằm trong những khu nhạy cảm gây mất an ninh quốc phòng.
2. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu tại Việt Nam
Điều 21. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài.
- Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ dự án không nằm trong khu vực được phép sở hữu nhà ở quy định tại Điều 20 của Luật này.
Như vậy, tổ chức và cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt nam qua hình thức mua/bán/xây dựng…tuy nhiên cần hiểu rõ tổ chức nước ngoài là tổ chức có vốn nước ngoài. Theo Khoản 17 Điều 3 Luật đầu tư 2020 thì Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông. Như vậy, theo quy định này, ta có thể hiểu một cách cơ bản, doanh nghiệp FDI là các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài, không phân biệt tỷ lệ vốn của bên nước ngoài góp là bao nhiêu. Doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài bao gồm:
– Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài.
– Doanh nghiệp có cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài đầu tư (góp vốn thành lập, mua vốn góp).
3. Điều kiện để tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Điều 22. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
- Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này, pháp luật có liên quan.
- Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 21 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
- Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 21 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
4. Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam
Điều 23. Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam
- Số lượng căn hộ chung cư mà tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu được quy định như sau:
a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư (bao gồm cả chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp);
b) Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.
2. Số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu được quy định như sau:
a) Trường hợp trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ có 01 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của dự án và tối đa không vượt quá 250 căn nhà; trường hợp có từ 02 dự án trở lên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ tại mỗi dự án và tổng sổ nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án không vượt quá 250 căn nhà;
b) Trường hợp trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu đủ số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định tại điểm a khoản này thì tổ chức, cá nhân nước ngoài không được mua và sở hữu thêm nhà ở riêng lẻ tại các dự án khác của khu vực này.
Số dân trong một dự án đầu tư xây dựng nhà ở được xác định theo đồ án quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường được xác định theo quy định của pháp luật về tổ chức chính quyền địa phương.
Như vậy, về việc sở hữu chung cư thì vẫn giới hạn 30% tỷ lệ số căn chung cư và thoải mái mua nhiều chung cư với cùng tỷ lệ đó cũng được, nhưng với nhà riêng lẻ trong 1 phường thì tỷ lệ chỉ được giới hạn tối đa là 10% và 250 căn nhà ở.
5. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức và cá nhân nước ngoài
Điều 24. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 của Luật này được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 12 của Luật này; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 21 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà ở theo đúng số lượng quy định tại Điều 23 của Luật này;
b) Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở không nằm trong dự án nhà ở thương mại hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định hoặc không trong khu vực cho phép được sở hữu thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở;
c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;
d) Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;
đ) Trường hợp sở hữu căn hộ chung cư thì chỉ được gia hạn sở hữu nếu nhà chung cư đó còn đủ điều kiện được tiếp tục sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật này. Thời gian gia hạn sở hữu căn hộ chung cư không vượt quá thời gian được tiếp tục sử dụng nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền;
e) Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.
Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều này và việc quản lý hoạt động mua bán, sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Như vậy, nói chung quyền lợi sở hữu nhà ở của người nước ngoài về cơ bản như người cư trú, nhưng khác ở một số điểm nhỏ: thứ nhất, bất kể trường hợp gì cũng không được vượt quá tỷ lệ quy định về sở hữu nhà ở; thứ hai, thời gian sở hữu sẽ bị giới hạn 50 năm hoặc theo giấy CNKD (dĩ nhiên có thể gia hạn nhưng cái đó tính sau);
6. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức và cá nhân nước ngoài
Điều 25. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 của Luật này có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 13 của Luật này.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 21 của Luật này có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài thì được cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật không cấm nhưng trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở theo quy định và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo quy định của pháp luật.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;
b) Đối với chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài thì chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác;
c) Thực hiện thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam;
d) Trong trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam do vi phạm các quy định của pháp luật Việt Nam trong sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của mình thì nhà ở này bị xử lý theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam.
Điều 26. Các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp quy định sau đây thì không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở thuộc khu vực không được sở hữu theo quy định tại Điều 20 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu theo quy định tại Điều 23 của Luật này;
b) Tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam.
Đối tượng quy định tại điểm a khoản 1 Điều này được trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác bán hoặc tặng cho nhà ở; đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam bán hoặc tặng cho nhà ở.
2. Trường hợp trong số đối tượng được thừa kế nhà ở có cả người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các bên được thừa kế phải thống nhất phân chia tài sản nhà ở này theo một trong các trường hợp sau đây:
a) Các bên thống nhất đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó cho người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
b) Các bên thống nhất thực hiện tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị.
Kết luận:
– Thứ nhất, nhìn chung đây mới là dự thảo, nên có thể sẽ còn thay đổi một số điểm nhưng sẽ không thay đổi nhiều vì đây là những vấn đề nhà nước muốn siết quản lý sau những bất cập, tồn đọng lâu nay.
– Thứ hai, việc siết này nhìn chung không ảnh hưởng lớn tới các dự án chung cư và kế hoạch mở bán dự án chung cư trong tương lai vì tỷ lệ không thay đổi. Nhưng có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ sở hữu nhà ở thương mại của người nước ngoài trong các dự án nhà ở thương mại, và sẽ làm giảm đi một lực cầu tương đối lớn.
– Ngoài ra, với các quyền và nghĩa vụ khác với người sở hữu nhà là người nước ngoài như thời gian, quyền lợi chuyển nhượng và bảo hộ…tuy có quy định cụ thể hơn về thời gian nhưng không thành vấn đề quá lớn.
Nguồn: Lão Trịnh
Nguồn: Dự thảo luật nhà ở
Nguồn: Luật nhà ở 2014
