Bất động sản là một trong những thị trường chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế quốc dân, nó không chỉ đóng góp lớn về mặt tăng trưởng kinh tế mà còn tác động rất lớn tới các mặt đời sống và xã hội. Ai cũng mong muốn có cho mình ít nhất một chỗ ở ổn định để an cư rồi mới tính tới chuyện làm ăn khác, bởi vậy ông cha có câu “an cư-lạc nghiệp”.
Kể từ sau khi Việt Nam hòa bình thống nhất, mãi tới năm 1993 Việt Nam mới có luật Đất đai lần đầu tiên. Thị trường BĐS đã bắt đầu hình thành theo kinh tế thị trường và đóng góp lớn cho tăng trưởng chung của nền kinh tế. Tuy nhiên, cũng vì vậy mà sự biến động của Thị trường BĐS cũng bắt đầu hòa nhịp với những biến động của nền kinh tế chung và trãi qua một số giai đoạn thăng trầm (chu kỳ). Vậy, giai đoạn tiếp theo thị trường BĐS bùng nổ sẽ là khi nào, chúng ta cùng nghiên cứu nhé.
1. Các chu kỳ bong bóng nhà đất đại Việt Nam
- Sốt đất lần thứ nhất (1993-1997)
– Luật đất đai đầu tiên kể từ sau khi Việt Nam giành được độc lập ra đời năm 1993, bắt đầu hình thành cơ chế chuyển nhượng đất đai, tạo điều kiện cho việc chuyển quyền sở hữu đất đai dễ dàng hơn, hình thành nên thị trường BĐS hiện đại.
– Trong cùng thời gian này, kinh tế Việt Nam đã bắt đầu tăng trưởng thần tốc sau khi bình thường hóa quan hệ với Trung Quốc (1991), với Mỹ (1995). Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, Việt Nam đạt tăng trưởng trên 9% đạt được vào các năm 1995 (9,54%) và 1996 (9,34%), tương ứng với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt mức 277 Đô la Mỹ (1995) và 324 Đô la Mỹ (1996). Lạm phát được kiểm soát từ mức hai chữ số từ năm 1995 (12,7%) xuống mức 4,5% (1996) và 3,6% (1997).
– Đây cũng chính là khoảng thời gian cực thịnh của bất động sản nước nhà, GDP tăng trưởng mạnh khiến người dân tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế, cộng với hệ thống phát luật về đất đai đã hình thành thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.
- Bong bóng BĐS lần thứ nhất bị vỡ (1997-1999)
– Sau khi suất hiện những dấu hiệu của tình trạng đầu cơ và sốt đất thì nhà nước đã bắt đầu có những biện pháp ngăn chặn. Cụ thể, Nghị định số 18 và Nghị định số 87 về khung giá đất, tiền thuê đất nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ đất đai, điều tiết thị trường. Nghị định khiến cho giới đầu cơ BĐS phải bán tháo tài sản để giảm tỷ lệ đòn bẩy trả nợ ngân hàng, khiến cho thị trường BĐS bị giảm mạnh.
– Ngoài nguyên nhân trên, khủng hoảng Châu Á (ở Thái Lan năm 1997) cũng khiến cho hoạt động đầu tư nước ngoài vào Việt Nam gặp khó khăn, thu nhập giảm sút, cũng làm giảm cầu cho thị trường BĐS.
– Điển hình giai đoạn này có thể thấy nổi bật nhất là vụ án của đại gia BĐS Tăng Minh Phụng, một phần lớn do hoạt động đầu cơ vào đất đai dựa vào nguồn tiền đòn bẩy từ ngân hàng.
- Sốt đất lần hai (2001-2003)
– Luật doanh nghiệp 2000 và luật đầu tư 2001 ra đời, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh phát triển. Hiệp định Thương mại Việt-Mỹ (năm 2001) đánh dấu việc Việt Nam tích cực hội nhập kinh tế và hợp tác với nền kinh tế phát triển nhất thế giới. Cũng trong thời gian này, việc ban hành chủ trương cho Việt Kiều mua nhà và ban hành khung giá đất mới tạo tín hiệu cho thị trường kỳ vọng. Đầu cơ đất đai diễn ra khắp nơi, giá đất lúc này có nhiều nơi cao tương đương các thành phố lớn của các nước phát triển.
– Kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng nhanh, bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và bùng nổ vào giai đoạn 2001-2002, với tăng trưởng GDP lần lượt đạt 6,79% năm 2000 và 6,89% năm 2001.
– Sự kỳ vọng vào chu kỳ phục hồi của nền kinh tế Việt Nam và dòng vốn nước ngoài liên tục rót vào thị trường. Hoạt động đầu cơ đất đai bắt đầu diễn ra tập trung chủ yếu ở các căn nhà mặt tiền, các dự án đất. Tuy không có hoạt động xây dựng nào đáng kể được tạo ra, nhưng hoạt động mua đi bán lại diễn ra rất sôi nổi và đẩy giá đất đi lên từng ngày.
- Bong bóng BĐS lần thứ hai bị xì hơi (2004-2006)
– Giai đoạn này thực sự chưa phải là sự đổ vỡ của BĐS, mà chỉ là giai đoạn xì hơi sau đó giao dịch trầm lắng, điều này xuất phát từ Luật Đất đai 2003.
– Luật đất đai 2003 và Nghị định 181 đã chấm dứt tình trạng phân lô bán nền bằng việc yêu cầu các chủ đầu tư phải xây dựng xong nhà thì mới được bán, khiến cho hoạt động thị trường bị suy yếu, thị trường ngưng trệ, giao dịch ảm đạm.
– Đặc thù của giai đoạn này là giá BĐS không giảm mạnh vì tăng trưởng kinh tế nhanh, thu nhập người dân cũng tăng cao hơn, nhu cầu tăng cao. Hơn nữa, nguồn cung dần bị hạn chế do hoạt động phân lô bán nền bị siết, khiến cho thị trường ảm đạm nhưng giá vẫn đi ngang.
– Hơn nữa, tới năm 2005 thì bảng giá đất được điều chỉnh sát với giá thị trường hơn, khiến cho chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng cao, thu hẹp lợi nhuận của các Công ty BĐS. Dòng tiền dịch chuyển qua kênh đầu tư Chứng khoán, nơi đang hấp thụ được cảm hứng từ sự tăng trưởng của nền kinh tế.
- Bong bóng BĐS lần ba (2007-2008)
– Tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ trong giai đoạn 2004-2007 – bình quân GDP tăng trưởng 8,23% – nhờ vào những tín hiệu khả quan của nền kinh tế thế giới, sự kỳ vọng vào chu kỳ phục hồi của nền kinh tế Việt Nam và dòng vốn nước ngoài liên tục rót vào thị trường. Đặc biệt là sau khi Hiệp định Thương mại Việt-Mỹ (năm 2001) thì Việt nam chính thức ra nhập WTO (2007), một hiệp định thương mại tự do lớn nhất tầm cỡ quốc tế mà chúng ta tham gia được. Kinh tế Việt Nam bắt đầu đón nhận làn sóng đầu tư lớn sau hội nhập, kinh tế tăng trưởng nhanh, tăng trưởng tín dụng cao, kéo theo Thị trường BĐS và Thị trường chứng khoán bùng nổ.
– Khoảng thời gian này cũng là lúc kinh tế Thế giới phát triển cực thịnh, tăng trưởng kinh tế toàn cầu liên tục tăng trong nhiều năm liên tiếp, thị trường chứng khoán và BĐS nóng sốt ở khắp nơi.
– Năm 2007, luật kinh doanh BĐS bắt đầu có hiệu lực, cùng với đó là các hành lang pháp lý khác như Luật đăng ký BĐS, Luật thuế sử dụng đất, Luật nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà….đã giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường. Số lượng người tham gia đầu tư/đầu cơ bất động sản bắt đầu đông lên, giá BĐS nhích lên từng ngày, cơn sốt lan qua các dự án BĐS ở xa, dự án đất phân lô bán nền mà không hề có hoạt động xây dựng…
- Bong bóng BĐS lần thứ ba bị vỡ (2009-2012)
– Giữa năm 2008, kinh tế Thế giới lao dốc, bắt nguồn từ khủng hoảng tài chính toàn cầu, kéo theo đó là chu kỳ thoái trào của thị trường bất động sản. Kinh tế Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng kinh này, lạm phát và lãi suất tăng cao, hoạt động đầu tư bị ngưng trệ, tỷ lệ nợ công tăng cao và tỷ lệ thất nghiệp ra tăng.
– Thị trường BĐS sụt giảm, giá đất giảm ước tính 30-40% chỉ trong thời gian ngắn. Tồn kho bất động sản năm 2012 lên tới trên 100.000 tỷ đồng. Nợ xấu của nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ tăng vọt. Lạm phát thực sự bùng nổ (có lúc hơn 19%) khiến Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt các chính sách tiền tệ, lãi suất cho vay theo đó cũng được đẩy lên có lúc đạt 22-24%/năm.
– Kể từ năm 2012, cơ quan quản lý nhà nước đã nỗ lực ban hành nhiều chính sách và các gói kích cầu kinh tế nhằm thu hút đầu tư và tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Kết quả là, thị trường bắt đầu có những chuyển biến tích cực. iệc khối doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ được giảm nghĩa vụ tài chính cùng với gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng được đưa ra đã từng bước giúp thị trường BĐS Việt Nam dần phục hồi dù tồn kho bất động sản vẫn còn nhiều và chưa được giải quyết hết.
- Bong bóng BĐS lần thứ tư (2017-2021)
– Sau giai đoạn khủng hoảng kép của Kinh tế thế giới (Khủng hoảng kinh tế 2008 và Khủng hoảng nợ công 2011), tăng trưởng kinh tế Việt Nam chạm đáy vào năm 2012, ở mức 5.1%. Kể từ đó, Việt Nam luôn duy trì được tốc độ tăng trưởng cao và đạt đỉnh là 7.02% vào năm 2019, sau đó mặc dù trãi qua đại dịch COVID-19 nhưng Việt Nam vẫn là một trong ít quốc gia duy trì được tăng trưởng kinh tế dương trong năm 2020. Điều này giúp cho giới đầu tư tin tưởng hơn vào Chính sách vĩ mô của Chính phủ và dòng vốn FDI liên tiếp đổ vào Việt Nam như là một điểm đến thay thế Trung Quốc trong quá trình đa dạng hóa chuỗi sản xuất.
– Sau một giai đoạn tăng tưởng cao ổn định, thì thu nhập thặng dư của người dân đã tăng cao vào cuối năm 2016, đẩy nhu cầu đầu tư BĐS lên cao, kéo theo đó là làn sóng tăng BĐS bắt đầu. Giá cả nhà đất bắt đầu tăng nhanh từ cuối năm 2016 kéo dài tới đầu năm 2019 mới bắt đầu chững lại.
– Năm 2019, nhận thấy thị trường BĐS có dấu hiệu bong bóng, NHNN đã ban hành Thông tư 22/2019 nhắm tăng hệ số rủi ro đối với các hoạt động cho vay BĐS không ưu tiên.
– Sau một giai đoạn trầm lắng ngắn trong năm 2019, thị trường phục hồi mạnh trở lại từ giữa năm 2020 sau khi Chính phủ áp dụng chính sách nới lỏng tiền tệ để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế sau đại dịch. Thị trường BĐS giao dịch sôi động trở lại, hoạt động đầu cơ diễn ra khắp nơi từ thành phố cho tới những thôn quê. Đỉnh điểm thời điểm này là việc đấu giá đất tại Quận 2, TP HCM với giá đỉnh điểm lên đến 2.4 tỷ/m2, cao hơn rất nhiều thành phối lớn của các nước phát triển trên Thế giới (và hậu quả sau đó là bỏ cọc);
- Bong bóng BĐS lần thứ tư đang xì hơi (2022-2024)
– Nghị định 65/2022/NĐ-CP đang siết hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ, một nguồn tài trợ vốn chính cho các doanh nghiệp BDS, đồng thời với đó là NHNN đang điều hành chính sách tiền tệ theo hướng thắt chặt hơn (giới hạn room tín dụng 14%/năm bất chấp kinh tế phục hồi sau dịch).
– Khủng hoảng năng lượng, hàng hóa vì xung đột Nga-Ukraina đang khiến kinh tế toàn cầu tăng trưởng chậm, và một số quốc gia và khu vực có thể rơi vào khủng hoảng hoặc khủng hoảng nợ công. Điều này chắc chắn sẽ tiếp tục tác động trở lại đến sự tăng trưởng và ổn định vĩ mô của Việt Nam trong 1-2 năm tới. Thu nhập thặng dư của người dân qua đó cũng sẽ bị suy giảm và cần thời gian lâu hơn để tích lũy.
– Chính phủ đang soạn thảo và dự kiến trình Quốc hội Luật Đất đai vào tháng 10/2022 và tiến tới có thể áp dụng vào chính thức vào quý 2/2024. Trong đó có một số điểm nổi bật như bỏ khung giá đất bằng việc xác định giá đất sát với thị trường, nêu cụ thể các trường hợp nhà nước được thu hồi đất (tạo quỹ đất) và công khai hoạt động giao dịch đất đai (theo dạng lịch sử giao dịch). Điều này sẽ khiến cho chi phí bồi thường cao hơn và giảm đi lợi nhuận với chủ đầu tư dự án, giảm thiểu hoạt động đầu cơ tạo cơn sốt.
Tổng kết, chúng ta có thể rút ra bài học về nguồn cơn của một đợt tăng giá BĐS đều xuất phát điểm từ ba yếu tố chính: Chính sách của nhà nước về ngành BĐS có tính nới lỏng hoặc thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư – giao dịch, tăng trưởng kinh tế chung của Việt Nam & Thế giới khiến cho thặng dư thu nhập của người dân được tăng cao và kết hợp với chính sách nới lỏng tiền tệ của ngân hàng (cung tín dụng, lãi suất…).
Và nguồn cơn cho một đợt giảm giá (khủng hoảng) BĐS lại tới từ những điều ngược lại như: Khủng hoảng kinh tế làm giảm thu nhập thặng dư của người dân, chính sách siết BĐS của nhà nước (luật) và hoạt động thắt chặt tiền tệ của ngân hàng.
2. Thực trạng ngành BĐS Việt Nam hiện nay?
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng thì tỷ lệ diện tích nhà ở bình quân trên đầu người ở Việt Nam hiện nay là khoảng 25 m2/đầu người vào cuối năm 2021, cao hơn 1 m2/đầu người so với 2020. Mặc dù vậy, diện tích nhà ở bình quân trên đầu người của Việt Nam vẫn còn ở mức thấp hơn so với nhiều quốc gia phát triển, ở mức khoảng 35 m2/người. Do đó, mục tiêu Chính phủ đưa đến năm 2030, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc phấn đấu đạt khoảng 30 m2 sàn/người, tiến sát về mức tiệm cận với các nước phát triển.
Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam tăng từ mức 22% năm 1993 lên mức 33% năm 2014 và đạt khoảng 40.4% vào năm 2021. Tốc độ đô thị hóa tăng nhanh nhưng tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam vẫn còn thấp hơn nhiều nước trong khu vực và trên Thế giới, cụ thể theo thống kê của World Bank thì mức trung bình đô thị hóa trên thế giới đạt trên 55%.
Từ năm 2002 đến 2021, GDP của Việt Nam đã tăng từ mức 35.06 tỷ USD lên mức 362.6 tỷ USD, tức là tăng gấp hơn 10 lần. GDP bình quân trên đầu người cũng tăng 3,6 lần kể từ năm 2002 đến 2021, đạt hơn 3.740 USD. Tầng lớp trung lưu tăng nhanh đang là cơ sở vững chắc cho thị trường bất động sản phát triển ổn định trong trung và dài hạn.
3. Giai đoạn tăng trưởng thần tốc của thị trường BĐS lần tiếp theo là khi nào?
– Trước những thác thức trên, vẫn nhiều điểm sáng được mở ra cho nền kinh tế Việt Nam trong những năm tới. Việt Nam vẫn tiếp tục duy trì được đà tăng trưởng nhanh theo báo cáo của IMF và World Bank, tăng trưởng GDP năm 2022 có thể đạt 7% và năm 2023 có thể đạt 6.7%. Làn sóng FDI tiếp tục đổ vào Việt Nam khi nhiều công ty đa quốc gia phải đa dạng hóa chuỗi cung ứng của mình khỏi Trung Quốc, và Việt Nam là một trong những điểm đến lý tưởng.
Nguồn: IMF
– Thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam liên tục tăng, cụ thể theo IMF thì mức thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam trong năm 2021 đạt 3.743 USD/người, và năm 2022 dự kiến đạt 4.200 USD/người, hướng tới đạt 7.000 – 7.500 USD trong năm 2030.
– Tầng lớp trung lưu của Việt Nam tiếp tục tăng cao, tỷ lệ đô thị hóa nhanh hơn, hoạt động kinh doanh BĐS đi vào thực chất hơn sẽ là nền tảng cho ngành BĐS Việt Nam tiếp tục tăng trưởng trong tương lai.
Chu kỳ BĐS được xác định như thế nào?
– Thứ nhất, kinh tế Việt Nam phải tăng trưởng một giai đoạn ổn định, mức độ cao hay thấp sẽ xác định chu kỳ BĐS kéo dài lâu hay nhanh (Kinh tế Việt Nam sẽ phụ thuộc tương đối vào Thế giới, nên hàm ý giai đoạn này kinh tế Thế giới cũng tăng trưởng).
– Thứ hai, chính sách phát triển ngành BĐS của nhà nước có những bước tiến lớn về luật, tạo thuận lợi cho hoạt động giao dịch, đầu tư. Thông thường, mỗi chính sách mới ban hành sẽ tạo điều kiện phát triển cho thị trường nhưng cũng sẽ siết một phân khúc nào đó, nhưng về bản chất quy luật chu kỳ sẽ không thay đổi được.
– Thứ ba, để tăng trưởng nhanh cần kết hợp với hoạt động nới lỏng tiền tệ của NHNN, ví dụ như lãi suất được duy trì ở mức thấp hoặc cung tiền được nới lỏng.
Ở yếu tố thứ hai và thứ ba, nhà đầu tư có thể quan sát diễn biến điều hành của Chính phủ và tính toán xem thị trường đang ở giai đoạn nào. Tuy nhiên, căn bản vấn đề vẫn xuất phát từ vấn đề thứ nhất, đó chính là sự tích lũy thặng dư thu nhập trung bình của người dân và yếu tố này tính từ thu nhập bình quân hàng năm của người dân so với giá m2 đất.
Dự báo, dựa trên cáo yếu tố trên có thể thấy hiện nay Chính sách tiền tệ đang thu hẹp lại, về mặt chính sách thì đang chuẩn bị ban hành Luật Đất đai mới (dự kiến hiệu lực nửa đầu năm 2024) và kinh tế Việt Nam đã qua giai đoạn sụt giảm 2020-2021 đang tăng trưởng trở lại. Giá BĐS giai đoạn này hiện chưa hạ nhiệt nên sẽ khó có cơ hội tăng thêm mạnh và kịch bản xảy ra như sau:
– Kịch bản 1: Thị trường BĐS sẽ giảm 20-30% trong giai đoạn 2023-2024 sau đó tạo đáy đi lên, và đạt giai đoạn đỉnh vào 2026-2028.
– Kịch bản 2: Thị trường BĐS sẽ đi ngang tích lũy không giảm giá, chờ cho thu nhập thặng dư của người dân tăng kịp vào bùng nổ nhẹ trở lại vào 2025-2027.
Nguồn: Lão Trịnh
