Tư duy ngược về quản lý thị trường BĐS

Nhiều năm qua, chúng ta quản lý tín dụng bất động sản theo một công thức quen thuộc: ưu đãi lãi suất cho sản xuất kinh doanh, còn bất động sản thì để lãi suất cao tự “hãm phanh”. Kết quả sau nhiều chu kỳ lại cho thấy điều ngược lại: dư nợ bất động sản vẫn phình to, ngân hàng vẫn lãi lớn, còn người cần nhà để ở vẫn đứng ngoài. Có lẽ đã đến lúc thử lật ngược bài toán.

1. Bối cảnh

Tư duy điều hành lâu nay khá rõ ràng: muốn hạn chế vốn chảy vào bất động sản (BĐS) để ưu tiên sản xuất kinh doanh (SXKD), nên ta yêu cầu ngân hàng hạ lãi suất hoặc dành gói ưu đãi cho SXKD. Còn BĐS thì “thả” cho lãi suất thị trường, kỳ vọng chi phí vốn cao sẽ tự kiểm soát thị trường này.

Về lý thuyết thì hợp lý. Nhưng thực tế vận hành lại khác, vì ba lý do:

• BĐS gắn chặt với cả nền kinh tế. Nó là tài sản bảo đảm chủ yếu của hệ thống ngân hàng, là đầu ra của vật liệu xây dựng, nội thất, lao động. Thị trường này bất ổn thì rủi ro lan chéo sang mọi ngành.
• Ép lãi suất thấp cho SXKD không tạo ra động lực cho vay. Khi doanh nghiệp sản xuất đang yếu, ngân hàng không mặn mà cho vay một khoản vừa rủi ro vừa bị khống chế lợi nhuận. Ưu đãi trên giấy không tự biến thành dòng vốn.
• Lãi suất cao không chặn được dòng vốn vào BĐS, mà chỉ chọn lọc người vay. Người chịu được lãi suất cao thường là chủ đầu tư và nhà đầu cơ kỳ vọng lợi nhuận từ tăng giá, chứ không phải người mua nhà để ở.

Số liệu năm 2026 cho thấy rõ điều này. Theo NHNN, đến 31/8/2026 tổng dư nợ tín dụng BĐS đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,39% dư nợ toàn nền kinh tế. Cứ bốn đồng tín dụng thì hơn một đồng nằm ở BĐS.

Điều đáng chú ý nằm ở cơ cấu: dư nợ kinh doanh BĐS đạt 2,59 triệu tỷ, tăng tới 19,59%; trong khi dư nợ cho người mua nhà để ở, tự sử dụng đạt 2,61 triệu tỷ nhưng chỉ tăng 1,02%. Cho vay nhà ở xã hội mới khoảng 51 nghìn tỷ, chưa đầy 1% tổng dư nợ BĐS. Nói cách khác, vốn vẫn chảy mạnh vào BĐS, nhưng chảy về phía nhà phát triển và nhà đầu tư, không phải người cần nhà.

Phía người mua thì sao? Lãi suất thả nổi vay mua nhà đã lên 16-17%/năm; nhiều khoản vay có ưu đãi khoảng 12-13% trong vài năm đầu rồi thả nổi lên quanh 16%. Ở mức đó, người thu nhập trung bình gần như không thể vay. Chủ đầu tư phải tự tung gói hỗ trợ lãi suất, nhưng chi phí ấy lại được cộng ngược vào giá bán.

Sau mỗi vòng: người muốn có nhà vẫn chưa có nhà, đầu cơ vẫn còn, và ngân hàng vẫn ưu tiên cho vay BĐS lãi cao.

2. Tư duy ngược: khống chế lợi nhuận ở BĐS, mở động lực ở SXKD

Thay vì ép lãi suất thấp cho SXKD và thả nổi BĐS, hãy đảo ngược: đặt trần lãi suất cho vay BĐS, đồng thời nâng chi phí vốn mà ngân hàng phải giữ cho khoản vay kinh doanh BĐS; còn với SXKD thì khuyến khích bằng lợi ích cho chính ngân hàng.

Cơ chế tác động rất đơn giản, nằm ở động lực lợi nhuận của ngân hàng:

• Với BĐS: khi lãi suất bị khống chế ở khoảng 10% mà mỗi đồng cho vay kinh doanh BĐS lại phải “giữ” nhiều vốn tự có hơn, thì lợi nhuận trên vốn của mảng này giảm mạnh. Ngân hàng tự giảm động lực đổ vốn vào BĐS, mà không cần mệnh lệnh hành chính hay room riêng.
• Với người mua nhà thực: những ai có nhu cầu ở thật được tiếp cận lãi suất phù hợp với thu nhập. Thanh khoản của thị trường được dẫn dắt bởi cầu thật, không phải dòng tiền đầu cơ.
• Với SXKD: giảm hệ số rủi ro nghĩa là cùng một đồng vốn tự có, ngân hàng cho vay được nhiều hơn. Dù lãi suất thấp hơn, lợi nhuận trên vốn vẫn hấp dẫn. Đây là “củ cà rốt” thật cho ngân hàng, thay vì chỉ là lời kêu gọi.

Điểm mấu chốt: hệ số rủi ro 200% cho kinh doanh BĐS đã có từ lâu, nhưng dư nợ mảng này vẫn tăng gần 20% chỉ trong 8 tháng. Lý do là lãi suất cao bù đắp đủ cho chi phí vốn. Chỉ khi “khóa” phía lợi nhuận bằng trần lãi suất, công cụ hệ số rủi ro mới thực sự có tác dụng.

3. “Lãi suất thấp sẽ kích thích đầu cơ?”

Đây là phản biện dễ thấy nhất, và cần trả lời thẳng.

Thứ nhất, chính ngân hàng sẽ là người điều tiết. Khi lãi suất bị khống chế, ngân hàng không còn được bù rủi ro bằng giá. Họ buộc phải chọn khách hàng an toàn nhất: người vay để ở, có thu nhập ổn định, vay căn nhà đầu tiên, tỷ lệ vay trên giá trị hợp lý. Hồ sơ đầu cơ, vay đòn bẩy cao, lướt sóng sẽ bị chính bộ phận thẩm định loại ra, vì không còn lãi suất cao để bù cho rủi ro đó.

Thứ hai, Nhà nước vẫn có công cụ phân loại. Trần lãi suất có thể đi kèm điều kiện rõ ràng: ưu tiên khoản vay mua nhà đầu tiên, giới hạn giá trị khoản vay, tỷ lệ vay trên giá trị tài sản và tỷ lệ trả nợ trên thu nhập. Căn nhà thứ hai, thứ ba hay phân khúc cao cấp thì áp hệ số rủi ro cao hơn hẳn.

Thứ ba, chính sách nhà ở theo mục tiêu vẫn tiếp tục. Nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp, nhà cho thuê vẫn cần các chương trình riêng. Tư duy ngược không thay thế, mà tạo môi trường để các chương trình này dễ thành công hơn.

Thứ tư, khuyến khích doanh nghiệp quay về phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Khi đầu vào vốn có chi phí hợp lý và ổn định, doanh nghiệp sẽ chấp nhận biên lợi nhuận hợp lý ở đầu ra. Đầu vào hợp lý thì đầu ra cũng hợp lý. Ngược lại, khi phải vay vốn đắt, chủ đầu tư chỉ có thể sống nhờ phân khúc cao cấp và kỳ vọng tăng giá, tức là nuôi chính dòng đầu cơ mà ta muốn hạn chế.

4. Không có phương án hoàn hảo, nhưng cần thoát khỏi vòng lặp

Không có chính sách nào hoàn hảo. Đề xuất trên chỉ là một giả định, và cũng chưa chắc đạt được mục tiêu như kỳ vọng. Trần lãi suất có thể khiến ngân hàng siết cho vay quá tay; ranh giới giữa “mua để ở” và “mua để đầu cơ” không dễ xác định; và mọi cơ chế đều có thể bị lách nếu giám sát không chặt. Đó là những điểm cần tính toán kỹ, có lộ trình và thí điểm.

Nhưng có một điều khá rõ: nếu tiếp tục theo cách cũ mà chúng ta đã làm lâu nay, ưu đãi SXKD trên giấy, thả BĐS cho lãi suất cao, rồi lại giải cứu khi thị trường gặp vấn đề, thì đó là một bài toán lặp. Mỗi vòng lặp lại tốn thêm nguồn lực của nền kinh tế, mà người cần nhà vẫn chưa có nhà.

Đôi khi, để giải một bài toán cũ, ta cần đặt lại câu hỏi theo chiều ngược lại: thay vì hỏi “làm sao để vốn bớt chảy vào BĐS”, hãy hỏi “làm sao để cho vay BĐS bớt hấp dẫn với ngân hàng, nhưng dễ tiếp cận hơn với người mua nhà thật”.